Cuando estamos hablando de vivienda, por lo general, preferimos comprar en vez de alquilar, preferimos una hipoteca a 30 años con tal de ser propietarios que el pago de mensualidades y sentir que estamos tirando el dinero.
Las razones para pensar de esa forma normalmente son:
- Alquilar es tirar el dinero (veremos con un ejemplo si realmente es así).
- La vivienda nunca baja: algo que se ha demostrado en varias ocasiones que no es así. Concretamente, entre 1992-1996, los precios de la vivienda cayeron 15 % en términos reales, según la sociedad de tasación. Actualmente, nos encontramos en plena caída de precios de la vivienda en España.
- Nunca se venderá por debajo de lo que compró: en momento como el actual, en el que la liquidez brilla por su ausencia, con una tasa de paro en aumento, puede haber casos que sea necesario vender por debajo del precio (otra cosa es que haya alguien dispuesto a comprar, si nadie quiere comprar es como si nuestra casa no valiera nada).
Aunque habrá tiempo de entrar más en profundidad con el tema de la vivienda, vamos a poner un caso que ha sido habitual en los tiempos del boom inmobiliario ( a partir de finales de 1990).
En 2004, una pareja joven, con trabajos estables los dos y con una vivienda ya en su poder (de la que están pagando hipoteca) decide ¿invertir? solicitando otra hipoteca porque según les han dicho la vivienda siempre sube y es mejor invertir en ladrillo que hacerlo en otro tipo de inversiones. Deciden comprar un piso en primera linea de playa de dos habitaciones por un importe de 220.000 €, para lo cual piden otra hipoteca (por esa época los bancos daban lo que fuera), como siempre calculamos un tipo de interés medio a lo largo de la vida del préstamo de 4,5% . El plan de amortización, lo podéis ver aquí.
Vamos a analizar el resultado de su inversión si mantienen la hipoteca durante los 30 años.
1. El resultado de la hipoteca sería el siguiente
Por lo tanto:
- Gastos de compra vivienda (normalmente un 7% del importe): 15.400 €.
- Intereses pagados al banco a lo largo de toda la hipoteca: 181.295 €
- TOTAL: 196.695 €
Saben que van a pagar muchos intereses pero en realidad no se han parado a calcularlos. El pensamiento es claro: "con lo que se revaloriza la vivienda pagamos la hipoteca con creces, negocio redondo".
Esto quiere decir que la vivienda en la playa tiene que doblar casi su precio para recuperar la inversión. Parece mucho pero, en realidad basta con que la vivienda se revalorice todos los años de media un 2,15%.
Según la sociedad de tasación, la vivienda en España en los últimos 20 años se ha revalorizado de media un 171 %, esto en términos anuales equivale a poco más del 5 % anual.
Si suponemos, para ser más conservadores, una revalorización media en los próximos 30 años de un 4%, nuestra vivienda en la playa valdría 713.547 € pasado todo ese tiempo. Resultado:
2. Imaginaros que no compramos la vivienda y decidimos ahorrar el importe inicial (15.400 €) más ese mismo importe mensual que costaría la hipoteca (1.114,70 €). En la siguiente tabla aparecen las diferentes ganancias que conseguiríamos con diferentes rentabilidades estimadas:
No hemos tenido en cuenta la inflación, ni las deducciones fiscales (se han reducido o eliminado para compra de viviendas a partir del 1 de Enero de 2011).
Por lo tanto comprar una vivienda supone:
- Pedir prestado para invertir (lo que se conoce como apalancarse).
- Pagar gran cantidad de intereses.
- Invertir en vivienda no es un activo seguro, al igual que la bolsa o la renta fija, está sujeto a fluctuaciones.
- Invertir en un activo poco líquido. Una vivienda no se vende de un día para otro.
- No tener liquidez para afrontar otro tipo de inversiones.
